大阪府の賃貸店舗テナントの物件調査に行きました。









２区画間の間仕切り壁をぶち抜いて１つの店舗として利用したいとのことで、

その間仕切り壁を撤去できるかどうか、調査してきました。

壁を撤去する場合まず重要なのが構造壁でないかどうか。

その壁が構造耐力上必要な壁であれば撤去できません。

また、隣接する区画どうしの床や天井の高さラインが揃っているかどうかも要チェックです。

壁をぶち抜いたら床の高さが段違いになっていた、というのはよくあることです。

その場合低い方の床を高い方の床高にあわせて作り直したり、

天井や床に段ができたりと、余分な工事が必要になったりします。








 
↑天井裏を覗いて見ると、間仕切り壁は天井で止まっている軽鉄の壁でした。

これなら簡単に撤去できます。

また天井も床高も同じだったので問題なしです。

ということで次は現場実測をし、

物件の大きさが足りるかどうかの検証にうつります。

【テナント物件事前調査は無料です】
繁盛店づくりのプロ集団
店舗デザイン・設計施工マツヤアートワークス一級建築士設計事務所
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【自宅敷地内の庭先にお店を増築する】

カフェや花屋さん、雑貨屋さん、陶芸ギャラリー、趣味のお店など、

お家の敷地内に店舗を作りたいというご相談をよくお聞きします。

今回は大阪府の主婦のお客様から無料相談ご利用のお電話がありました。

自宅の敷地内の裏庭に店舗（カフェ）を建てる計画をされているとのこと。

地元の工務店さんに相談したところ、「カフェ」というよりは「喫茶店」？のような、

ちょっとデザイン性に欠ける提案が出てきた、

ということで次に地元の設計事務所に相談されたそうですが、

またもやガッカリな設計図だったようで、

で、モチはモチ屋ということで店舗専門当社の店づくり無料相談にお電話頂きました。











↑店舗増築予定現場↑
まさに住宅敷地内の庭先にお店を建てる感じ。

【家の敷地内にお店を作れる？チェックポイント】

■建ぺい率チェック

まず家の敷地内にお店を作る場合は建築法規上は増築扱いです。

お店が自宅建物と繋がらず独立した建物であっても「増築」です。

ですから増築の確認申請を出す必要があります。

まずは自宅の敷地内に店舗を増築する面積があるかどうか確認します。

敷地面積に対して建物を建てれる面積が地域ごとに決められています。

「建ぺい率」というもので、例えば建ぺい率50％の地域で100㎡の敷地なら、

100㎡×50％＝50㎡なので、建物を50㎡まで建てても良い、ということです。

その敷地に30㎡の住宅が建っているとすると、

50㎡-30㎡＝20㎡で、あと20㎡増築することが可能だということです。

※わかりにくければ設計部松本までお電話下さい。無料でご相談にのりますので。

■周囲設備の確認

建ぺい率の計算で敷地内に増築が可能であれば、

次は実際に建物を建てる場所を確認します。









↑増築予定地にマンホールがありました

これは下水の排水管の通り道の曲がり角に設置されています。

ということは地中には排水管が走っています。

地中の排水管のルートは図面があれば分りますが、

現場の状況でだいたい分かる場合もあります。

地中には下水排水管の他にもガス管・電線・給水管などが埋設されています。

それらの位置を見極めて建てれば増築費用は抑えれます。

もちろん費用をかければ、それらを移設することも可能ですが、

予算と相談しながら工事の規模を考えていく必要があります。









↑ガス給湯設備が増築予定地の間際に立っています。

このようなガス機器やエアコンの室外機は、

熱を発するので、排気方向を変えたり移設したりする必要があります。

また機械のメンテナンスのため前面60cm程度はスペースをあけておく必要があります。

■頭上のベランダ・屋根軒・ひさしにも注意











↑地面はスペースがあっても頭上にはベランダなどが突出している場合もあります。

この場合じゅうぶんな天井高が確保できないこともありますので、

頭上にも注意が必要です。


他にもケースバイケース、状況によって様々なことを考慮する必要があります。


「うちの自宅の敷地にお店を建てることができる？」

と考えておられる方はご相談下さい。

相談・現地調査は無料です。

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独立開業支援・新築・改装・リフォーム・増築
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自宅敷地内の庭にゴルフショップを増築した例
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
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兵庫県小野市で美容院を独立開業されるお客様のご依頼で、

テナントの事前調査に行ってきました。









スケルトン店舗ですので、居抜き物件に比べるとレイアウトの自由度が高く、

様々な空間デザインが実現可能ですが、床・壁・天井・エアコン、

その他諸々全てを１から作らないといけないので費用はそのぶんかかります。

美容院としての立地は最高に良い場所でした。

物件の状況としては動力の引き込みが無かったので、

これは家主さんに引き込みをお願いしておく必要があります。

動力は店舗用エアコンなどに使用する電力で、一般の家庭用電力とは違います。

店舗として賃貸契約を結ぶ以上は大家さんが提供すべき設備です。

屋外の室外機設置場所やＬＰガスのバルクタンク設置場所の確保も

テナント賃貸契約前に家主さんと交渉しておいた方が良いです。


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お客様のご依頼で兵庫県明石市の賃貸物件の不動産契約前調査に行ってきました。









↑物件は明石駅前。明石駅は姫路駅より利用客が多いので好立地。

室の広さは問題なし。









↑建物自体は非常に古いビルなので

様々な設備配管が露出していますが、

これは内装でうまく隠せば問題ありません。









↑電気容量チェック









↑エアコン室外機置場がもう余裕が無い状態。

エアコン増設時は外壁に新たな架台を設置するしかなさそう。


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 奈良市の飲食店オーナーのご依頼で、

近鉄奈良駅近くの商店街にある賃貸店舗用物件を視察してきました。









↑奈良はバサラ祭で賑わってました。

現在まだ物販店（家主さんの店舗）が営業中ですので、

写真はお見せできませんが•••

【異業種テナント物件を飲食店として借りる場合の注意点】

もともと物販店舗などが営業していた賃貸物件を飲食店として借りる場合、

テナント契約前にチェックしておくべき点がいくつかあります。

【電気容量】

まずテナントに引き込まれている電気容量。

電灯用の単相電源と３相の動力容量をチェックします。

IH機器など容量の大きな電気機器を使用する場合は特に要チェックです。

焼肉屋さんや各テーブルで鍋をなど熱源の多い店舗は、

エアコン用電気容量も通常より多く必要です。

電気容量は後から増やすことはできますが、

当然費用がかかりますし、一定の容量を超えると

建物にキュービクル設備を設置する必要があり、

かなり大きな費用が必要になります。

この費用を家主が負担するのか、テナントが負担するのか、

トラブルになりやすいポイントです。

必ず物件契約前に専門家にチェックしてもらいましょう。

当然契約前の方が費用負担の交渉もテナント側に有利です。

【ガスの有無•容量】

飲食店でない場合、ガス自体を使用していない店舗もあります。

ガスが使用されているかどうか、プロパンか都市ガスか、

都市ガスの場合じゅうぶんな容量（径）の引き込みであるか。

テナントビルの場合は他の店舗と合わせても

尚じゅうぶんな容量であるかをチェックすべきです。

ガスを新たに引き込みなおすのは都市ガス業者負担ですが、

事前に確認しておかないと工事期間のロスにつながります。

【水道】

以前のテナントが飲食店でない店舗であった物件の場合、

水道使用量は少量であることが多く、

引き込み配管が小さい可能性があります。

物件までの水道の引き込み径が小さいと、

飲食店や美容院のように水をたくさん使う店舗には水量が足りなくなります。

引き込み径に対する可能使用量は各地方自治体の条例で決まっています。

水道引き込み配管の径を大きくすることはできますが、

全面道路を割って工事する場合は数十万円〜百数十万円程かかります。

工事が必要な場合は賃貸物件契約前に費用負担範囲を交渉しておきましょう。

【排水経路】

排水経路や排水管の高さも確認しておかなければいけません。

排水の最終高さが高いと、水勾配の関係上、

厨房やトイレなどの位置が最終排水位置の近辺でないと配置できないこともあります。

厨房やトイレを店舗の一番奥に配置したい場合でも、

店舗の入り口の横に配置せざるをえない、

ということにもなりかねません。

【排気経路】

厨房フードの排気や換気扇の排気経路が確保できるか、

チェックしておかないと、物件契約後に

排気経路が無い、ということになると大変です。


以上が飲食店以外が使用していた賃貸テナント物件に、

飲食店テナントが入居する際の設備事前チェックポイントです。

必ず物件契約前に専門家にチェックしてもらいましょう。


☆テナント物件・不動産契約後に後悔しないために・・・

テナント物件の欠陥や専門的な問題点は、

不動産業者さんでは判断できないものばかりです。

また不動産契約前に改善策を話し合っておかないと、

契約後に問題が発覚した場合では、

改修は全てテナント借主負担とされてしまうケースもあります。

当社ではこのような問題の発生を未然に防ぐため、

物件契約前の事前調査を無料でお引き受けしております。

当社の一級建築士が構造・設備・内装等をチェックし、

店舗コンサルタントが立地条件や業種業態に適した物件であるか検証致します。

また、お客様にとって不利な契約内容にならないよう、

不動産契約交渉の同伴・契約内容の検証もお引き受け致します。

私達専門家がお客様についているというだけで、

不動産業者さんもいい加減なことはできなくなります。

必ずテナント物件の不動産契約前に、お気軽にご相談下さい。


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★貸店舗・テナントチェックポイント★

大阪に店舗を新規出店されるお客様のご要望で

貸店舗用テナント物件の視察に行ってきました。

【貸店舗物件チェックポイント：周辺状況】

周辺の利用状況、周辺施設分布等、

立地はお客様の業種には最適な立地でした。









↑物件は完全スケルトン

【貸店舗物件チェックポイント：電気容量】









↑電灯容量は特に問題なさそうです。











↑動力容量も室面積に対して問題ない範囲です。
（動力＝通常の電灯用回路ではなく、業務用エアコンや厨房機器等に使用する回路）

【貸店舗物件チェックポイント：排気・空調配管経路】








↑各梁にスリーブ（筒状穴）があり、エアコン・換気等の配管は全て天井内に埋設できます。

ベランダもあるので室外機置場も問題ありません。

【貸店舗物件チェックポイント：給排水経路】









↑排水管・給水管共に入口近くに立ち上がっていました。

この物件の構造上、配水管を移設するのは不可能なので、

トイレ等はこの排水管の位置に設置せざるをえないでしょう。

既存配管の位置によって店舗のレイアウトに大きく影響します。

【貸店舗物件チェックポイント：その他の設備・構造】








↑シャッターBOXがメンテナンス不可能な状態。
万が一シャッターに不具合があると修理が困難。











↑かなり大きな構造梁があり、天井より下に梁が露出することになります。

フロア全体をすっきりフラットな天井に仕上げるのは不可能です。









↑土間コンクリートの凹凸が激しく、共用通路より７センチ低い。

新たにコンクリートを打設する必要があります。

あと窓ガラスにひび割れがあったので、家主さんの負担で交換して頂けるよう要請。


【貸店舗物件がスケルトン状態の場合】

今回のようにスケルトン渡しのテナントの場合、

居抜物件と比べて、天井・壁・床の下地工事から必要なので、

そのぶんの店舗工事費用は余分にかかります。

しかし、何も無いということは当然自由度は高く、

思い通りのレイアウトをすることができ、

また解体工事費用はかかりません。

ですから居抜物件とスケルトン物件、どちらが良いかは一概には言えません。

どのような店を作るのか、お客様の要望によって最適な物件はケースバイケースです。


【テナント物件・不動産契約後に後悔しないために・・・】

テナント物件の欠陥や専門的な問題点は、

不動産業者さんでは判断できないものばかりです。

また不動産契約前に改善策を話し合っておかないと、

契約後に問題が発覚した場合では、

改修は全てテナント借主負担とされてしまうケースもあります。

当社ではこのような問題の発生を未然に防ぐため、

物件契約前の事前調査を無料でお引き受けしております。

当社の一級建築士が構造・設備・内装等をチェックし、

店舗コンサルタントが立地条件や業種業態に適した物件であるか検証致します。

また、お客様にとって不利な契約内容にならないよう、

不動産契約の同伴・契約内容の検証もお引き受け致します。

私達専門家がお客様についているというだけで、

不動産業者さんもいい加減なことはできなくなります。

必ずテナント物件の不動産契約前に、お気軽にご相談下さい。


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【店舗物件事前調査・大阪】

大阪に新規出店予定のお客様からのご依頼で、

明日は大阪のテナントビルに事前調査に行ってきます。

店舗物件の不動産契約前に調査しておかないと、

プロでないと気付かない意外な落とし穴がある物件もあります。

現状によっては改装費用が高くついてしまう物件や、

反対に利用できる部分の多い店舗物件では改装費用も安く済みます。

【店舗物件トラブル例①姫路・飲食店】

電気容量の大きな電気機器を使用する店舗の場合は、

テナントに引き込まれている電気容量をチェックしておく必要があります。

【店舗物件トラブル例②加古川・美容院】

水道も引き込み径により使用できる水量が地方自治体によって定められており、

飲食店や美容院など、水の使用量が多い店舗には不向きな物件もあります。

万が一水道引き込み径を大きくしなければならない場合は、

前面道路を掘って水道管を入れ替える大掛かりな工事が必要となり、

数十万円の余分な工事費用が必要になります。

【店舗物件トラブル例③姫路・飲食店】

飲食店のテナント物件でよく問題になるのは厨房の排気です。

排気経路を事前に確認しておかなければ後々トラブルの原因となります。

【店舗物件トラブル例④姫路・飲食店】

木造の物件では構造的に撤去できない柱や壁もあり、

店舗のレイアウトを制限されます。

古い木造物件は以前の占有者による無謀な改装工事により、

耐震上危険なまま放置されている物件も少なくありません。


★テナント物件・不動産契約後に後悔しないために・・・

このようなテナント物件の欠陥や問題点は、

不動産業者さんでは判断できないものばかりです。

また不動産契約前に改善策を話し合っておかないと、

契約後に問題が発覚した場合では、

改修は全てテナント借主負担とされてしまうケースもあります。

当社ではこのような問題の発生を未然に防ぐため、

物件契約前の事前調査を無料でお引き受けしております。

当社の一級建築士が構造・設備・内装等をチェックし、

店舗コンサルタントが立地条件や業種業態に適した物件であるか検証致します。

また、お客様にとって不利な契約内容にならないよう、

不動産契約の同伴・契約内容の検証もお引き受け致します。

必ずテナント物件の不動産契約前に、お気軽にご相談下さい。


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